Propietario/Inquilino /Retención ilícita
Requisitos para el propietario
Proceso de retención ilícita
Cuando un propietario quiere poner fin unilateralmente a un alquiler después de que el inquilino tomó posesión de la propiedad alquilada, tiene que tomar ciertas medidas legales para hacerlo. Un proceso de retención ilícita es un método acelerado para recuperar la posesión de una propiedad con contrato de alquiler. Se trata de un proceso limitado destinado a permitir al propietario recuperar la posesión de un bien inmueble de manos de un inquilino que lo tiene en posesión indebidamente. (Debido a su carácter sumario, una acción de retención ilícita no es un medio adecuado para tratar asuntos complicados de propiedad que impliquen alegaciones de fraude).
Al igual que las acciones civiles, en general, las acciones de retención ilícita se inician mediante la presentación de una demanda, la emisión de una citación y la entrega legal de la demanda y la citación al demandado.
Los propietarios en California tienen que seguir primero todos los requisitos para el proceso de desalojo prescritos en los estatutos de California y seguir cualquier ordenanza local aplicable.
Aviso de tres y 30 días
Un proceso de retención ilícita suele iniciarse cuando el propietario entrega legalmente al inquilino un aviso de 3 o 30 días. El propietario tiene que cumplir estrictamente los requisitos establecidos por ley para la entrega legal del aviso de desalojo de la propiedad con contrato de alquiler. Entre los avisos de 3 días se encuentran los avisos de desalojo ("salirse"), los avisos para cumplir un convenio o salirse, y los avisos para pagar el alquiler o salirse. Los avisos de desalojo de tres días se usan cuando un inquilino supuestamente incumplió ("rompió") un convenio ("acuerdo") del contrato de alquiler que no puede subsanarse. Un aviso de 3 días para cumplir el convenio o salirse se usa cuando se produjo un incumplimiento subsanable distinto del impago del alquiler, por ejemplo, el incumplimiento de un convenio de no ceder o subarrendar la propiedad. El aviso más común es el de aviso de 3 días de pago o desalojo.
La opción del propietario de declarar el vencimiento del contrato de alquiler o arrendamiento con un aviso de 3 días queda anulada y el contrato de alquiler o arrendamiento sigue en vigor si el inquilino cumple en un plazo de 3 días después de la entrega legal del aviso o si el propietario renuncia al incumplimiento después de la entrega legal del aviso.
Un aviso de desalojo de 30 días suele usarse en una situación en la que el propietario desea poner fin a un contrato de alquiler de duración indefinida (es decir, un inquilino continuado o un inquilino con un contrato de alquiler de mes a mes). El propietario y el inquilino pueden acordar en el momento de la creación del contrato que cualquiera de las partes pueda rescindir el contrato con un aviso de menos de 30 días, pero el acuerdo no puede prever un aviso con menos de 7 días.
No se requiere ningún aviso para una acción de retención ilícita basada en la expiración de un contrato de alquiler de duración determinada ni tampoco cuando un inquilino ocupa la propiedad como parte de su empleo (por ejemplo, como administrador de departamentos), que ha sido rescindido.
Presentación de una demanda
Una vez que se cumplen los requisitos de aviso aplicables, el proceso de desalojo de vivienda se inicia presentando una demanda en la corte local. Para presentar una demanda, puede usar el formulario Demanda por retención ilícita (formulario UD-100) y presentar el formulario en la corte local, pagando la cuota de presentación correspondiente.
Obtención y entrega legal de la citación
Luego obtiene una Citación — retención ilícita (formulario 982(a)(11)) en la corte local y tiene que hacer la entrega legal de la citación al inquilino, cumpliendo los requisitos correspondientes de la entrega legal.
Requisitos para el inquilino
Respuesta a la demanda. Como inquilino, si se le hace la entrega legal de una Citación — retención ilícita (SUM-130) y una demanda relativa a un desalojo, usted tiene que responder a la citación. Puede usar el formulario UD-105 del Consejo Judicial, Respuesta a demanda de retención ilícita, para responder y tiene que presentar el formulario de respuesta en la corte local que emitió la citación. También tiene que pagar una cuota al presentar el formulario de respuesta a menos que cumpla los requisitos para una exención de cuotas.
Descargue los formularios de exención de cuotas y las instrucciones haciendo clic en el número de formulario que aparece a continuación:
- FW-001 Solicitud de exención de cuotas de la corte (en español)
- FW-003 Orden sobre la exención de cuotas de la corte (en español)
Los siguientes formularios se usan para la presentación posterior de su caso:
- FW-002 Solicitud de exención de cuotas adicionales de la corte (Corte Superior) (en español)
- 982(a)(18.1) Orden de cuotas y costos de la corte al solicitar la exención de cuotas adicionales
NOTA: Estos son formularios confidenciales para la corte. No tiene que hacer la entrega legal a la otra parte.
Si hay más de un inquilino, o demandado, en la demanda, cada inquilino tiene que responder por separado o se puede dictar un fallo por falta de comparecencia contra los inquilinos que no presenten una respuesta. Dos inquilinos pueden compartir un formulario de respuesta, pero cada uno tiene que firmarlo individualmente y pagar una cuota de presentación por separado. Si presenta la respuesta solo en su nombre, escriba su nombre en la línea 1 del formulario de respuesta. Si presenta la respuesta en su nombre y en el de otro inquilino mencionado en la demanda, escriba los nombres de ambos en la línea 1.
Cada inquilino nombrado en la demanda dispone de cinco días tras la entrega legal de la citación para presentar un formulario de respuesta en la corte que emitió la citación. (El plazo de respuesta de cinco días incluye sábados y domingos, pero excluye todos los días feriados judiciales. Si el último día para presentar una respuesta es sábado o domingo, el inquilino tiene hasta el cierre de las oficinas del siguiente día hábil de la corte para presentar una respuesta).
Una carta o una llamada telefónica no sirven como respuesta. La respuesta tiene que estar en el formulario legal apropiado, formulario UD-105, Respuesta a demanda de retención ilícita, para que la corte atienda el caso.
Si no se presenta la respuesta a tiempo, el inquilino puede perder el caso, ser desalojado y el propietario puede quedarse con su salario, dinero y bienes sin más aviso de la corte.
El tiempo que tiene el inquilino para responder a una demanda por retención ilícita no se ve afectado por el hecho de que el inquilino abandone la propiedad con contrato de alquiler.
Entrega legal de la respuesta y llenado del formulario de prueba de entrega: antes de presentar su respuesta en la corte, tiene que asegurarse de que se haga la entrega legal de una copia de la respuesta al propietario de la propiedad. Esto significa que tiene que entregarse una copia de la respuesta junto con un formulario de prueba de entrega al abogado del propietario o, si el propietario no está representado por un abogado, al propietario. Puede hacerse la entrega legal por correo o en mano, pero solo por una persona de al menos 18 años que no sea demandante ni demandado en el caso.
Un formulario de prueba de entrega se usa para mostrar a la corte que se envió una copia de su respuesta a la otra parte del caso antes de que usted presentara la respuesta original. No es necesario que la otra parte lo reciba antes de que usted lo presente; basta con que lo envíe por correo. La prueba de entrega tiene que ir firmada por una persona mayor de 18 años que no sea parte del caso. Esto significa que ni usted ni ningún otro inquilino del caso pueden firmar el formulario de prueba de entrega. Puede obtener un formulario de prueba de entrega en la corte superior de su localidad o en libros que contengan formularios legales generales disponibles en editoriales o librerías legales.
El juez no aceptará que se presente una respuesta sin que se adjunte un formulario de prueba de entrega firmado.
Puede llamar un abogado para que le ayude. Si no conoce un abogado, puede llamar a un servicio de referencia de abogados o a una oficina de ayuda legal.